Travaux : ce qui est à la charge du locataire et du propriétaire

Une fuite sous l'évier, une chaudière en panne, un volet qui ne ferme plus... La question revient sans cesse : qui doit payer ? C'est l'un des sujets de conflit les plus fréquents entre locataires et propriétaires. Pourtant, la répartition des charges est clairement encadrée par la loi, notamment les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Cet article vous propose un guide complet et pratique pour savoir exactement qui paie quoi, avec des exemples concrets et un tableau récapitulatif.

Le principe général à retenir

La règle est simple :

• Le locataire prend en charge l'entretien courant et les petites réparations liées à l'usage quotidien du logement
• Le propriétaire est responsable des grosses réparations, de la structure du bâtiment et de la mise aux normes des installations

En cas de doute, posez-vous cette question : le problème est-il dû à l'usure normale ou à un défaut structurel ? Si c'est de l'usure normale ou un manque d'entretien, c'est au locataire. Si c'est un problème de vétusté ou de structure, c'est au propriétaire.

Ce qui est à la charge du locataire

Le locataire est responsable de l'entretien courant du logement et des menues réparations. Voici le détail par catégorie.

Entretien courant du logement

• Remplacement des ampoules, fusibles et interrupteurs
• Nettoyage et entretien des sols, murs et plafonds
• Petites réparations de peinture (traces, trous de chevilles rebouchés)
• Remplacement des joints de robinetterie et de sanitaires
• Changement des accessoires : poignées de porte, tringles à rideaux, rideaux de douche

Équipements du logement

• Entretien des petits appareils fournis (hotte, VMC : nettoyage des filtres)
• Entretien annuel de la chaudière (si prévu par la notice du fabricant)
• Remplacement des petites pièces de robinetterie (joints, clapets)
• Nettoyage des filtres d'aération et des grilles de ventilation
• Détartrage des équipements sanitaires

Espaces extérieurs privatifs

• Entretien du jardin privatif : tonte, taille des haies, désherbage
• Nettoyage du balcon et de la terrasse
• Entretien des allées privatives

Autres réparations locatives

• Réparations liées à l'usage normal ou à la négligence (tache de brûlure, vitre cassée)
• Remplacement de petites pièces : loquet, poignée, clé perdue
• Graissage des gonds et charnières

Base légale : articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.

Ce qui est à la charge du propriétaire

Le propriétaire doit assurer la décence du logement et prendre en charge les réparations importantes.

Travaux structurels

• Réparation des murs porteurs, toitures et charpentes
• Remplacement des plafonds, planchers et escaliers vétustes
• Ravalement de façade
• Remplacement de la menuiserie extérieure : fenêtres, volets, portes d'entrée

Installations et sécurité

• Réfection ou mise aux normes de l'installation électrique
• Réparation ou remplacement de l'installation de gaz
• Remplacement du système de chauffage central (chaudière, radiateurs)
• Mise en conformité des installations pour la sécurité
• Remplacement de la serrurerie en cas de vétusté

Équipements fournis avec le logement

• Remplacement du chauffe-eau ou du ballon d'eau chaude en cas de panne définitive
• Remplacement de la chaudière hors d'usage
• Remplacement des plaques de cuisson ou du four si fournis et hors service par vétusté
• Réparations des parties communes (pour les copropriétés)

Salubrité et confort

• Traitement de l'humidité et des moisissures d'origine structurelle (infiltrations, défaut d'isolation)
• Réparations suite à un sinistre non imputable au locataire
• Mise aux normes du logement pour le rendre décent

Tableau récapitulatif

Exemples concrets de situations courantes

La fuite d'eau : robinet ou canalisation ?

Un robinet qui goutte à cause d'un joint usé est à la charge du locataire : c'est une petite réparation d'entretien courant. En revanche, si une canalisation encastrée dans le mur se perce ou si un tuyau d'évacuation principal cède, c'est au propriétaire d'intervenir, car il s'agit de l'installation de plomberie du logement.

La chaudière : entretien ou remplacement ?

L'entretien annuel obligatoire de la chaudière est à la charge du locataire. Mais si la chaudière tombe définitivement en panne en raison de sa vétusté, son remplacement incombe au propriétaire. Attention : si la panne résulte d'un défaut d'entretien du locataire, ce dernier pourrait être tenu responsable.

Les moisissures : qui est responsable ?

C'est souvent le sujet le plus délicat. Si les moisissures apparaissent à cause d'une infiltration par le toit ou les murs (problème structurel), c'est au propriétaire de traiter le problème. Si elles sont dues à un manque d'aération du logement par le locataire, c'est ce dernier qui doit y remédier.

La peinture défraichie après plusieurs années

L'usure normale liée au temps constitue de la vétusté. Le propriétaire ne peut pas exiger du locataire qu'il repeigne les murs si la dégradation est simplement due au vieillissement naturel. En revanche, des murs tachés ou dégradés par la fumée sont à la charge du locataire.

Que faire en cas de désaccord ?

Si vous n'arrivez pas à vous mettre d'accord sur la prise en charge d'une réparation, voici les étapes à suivre :

1. Signaler le problème par écrit (mail ou lettre recommandée) en décrivant précisément la situation et en joignant des photos
2. Consulter le décret n° 87-712 qui liste précisément les réparations locatives à la charge du locataire
3. Faire appel à un expert si l'origine du problème est incertaine (humidité, panne d'équipement)
4. Saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) : c'est gratuit et souvent efficace
5. En dernier recours, saisir le tribunal judiciaire

Bon à savoir : le propriétaire ne peut pas facturer au locataire des réparations liées à la vétusté du logement. Une grille de vétusté, si elle est annexée au bail, permet de déterminer la part d'usure normale et ainsi de limiter les litiges.